Ev Sahipleri Kiraları Artırmak İçin Yapay Zeka Kullanıyor, Şehirler Karşılık Veriyor

Son zamanlarda ev arayışındaysanız ve tüm kiraların aynı derecede yüksek olduğunu fark ettiyseniz, yanılıyor olma ihtimaliniz yok. Birçok ev sahibi artık kiraları belirlemek için tek bir şirketin, gizli kira bilgilerini kullanan bir algoritması olan yazılımını kullanıyor.

Federal savcılar, bu uygulamanın yasadışı bir bilgi paylaşım şeması olduğunu söylüyor ve Kaliforniya genelinde bazı yasa koyucular bunu engellemeye çalışıyor. San Diego şehir konseyinin başkanı, yerel apartman sahiplerinin bu fiyatlandırma hizmetini kullanmasını yasaklayacak bir yasa önererek en son adım atan kişi oldu ve bu uygulamanın konut maliyetlerini artırdığını savunuyor.

San Diego’nun tasarlanan yasası, Temmuz ayında San Francisco’nun konutlar için ranta algoritmalı cihazların satışı veya kullanımını yasaklamasının ardından geliyor. Amerika’da bir ilk olan bu yasağı kabul etmişti. San Jose de benzer bir yaklaşımı değerlendiriyor.

Ülke genelinde benzer yasaklar geçti ya da değerlendiriliyor. Eylül ayında, Philadelphia Şehir Konseyi algoritmik kiralama fiyat sabitlemeyi yasakladı. New Jersey de kendi yasağı üzerinde çalışıyor.

Ağustos ayında, Adalet Bakanlığı ve sekiz eyaletin başsavcıları — Kaliforniya, Kuzey Carolina, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregon, Tennessee ve Washington — Teksas merkezli önde gelen kiralama fiyatlandırma platformu RealPage’e karşı bir rekabet karşıtı dava açtı. Şikayet, “RealPage’in, toplanan bilgileri toplu olarak kullanarak ve kötüye kullanarak, kiracıların ödediği şişirilmiş fiyatlar pahasına kendini ve uyumlu ev sahiplerini zenginleştirdiğini” iddia ediyor.

RealPage, tüm bu eylemlerin başlıca nedenlerinden biri oldu. Bazı yetkililer, şirketi, kiraları düşürecek rekabeti engellemekle suçluyor ve bunun eyaletin konut sıkıntısını daha da kötüleştirdiğini ve kiraları artırdığını belirtiyor.

“(Adalet Bakanlığı’nın) yıllar süren eğitici iş birliklerine rağmen, RealPage’e karşı bu anda bir dava açarak, yıllardır sorumlu bir şekilde kullanılan rekabet yanlısı teknolojiyi suçlu göstermeyi seçtikleri için hayal kırıklığına uğradık,” diyen şirketin açıklaması kısmen bu şekilde okundu. “RealPage’in gelir yönetimi yazılımı yasal uyumluluk için özel olarak tasarlanmıştır ve departmanla yapıcı çalışmalarda uzun bir geçmişimiz var.”

California Başsavcısı Rob Bonta yazılı bir açıklamada, “Her gün milyonlarca Kaliforniyalı başlarını sokacak bir çatı bulma konusunda endişeleniyor ve RealPage bu durumu daha da zorlaştırdı,” dedi.

RealPage sözcüsü Jennifer Bowcock, CalMatters’a konut arzı eksikliğinin, şirketin teknolojisinden ziyade asıl sorun olduğunu ve bu teknolojinin kiracılara, mülk yöneticilerine ve kiralama piyasasıyla ilgili diğerlerine yarar sağladığını söyledi. Sözcü daha sonra, “gizli bilgilerin odağı yanlış yerleştirilmiştir … bu, yalnızca San Francisco ve San Diego’nun tarihsel sorunlarını daha da kötüleştirecektir” diye yazdı.

Federal davaya gelince, şirket bu davadaki iddiaları “temelsiz” olarak nitelendirdi ve bu suçlamalara karşı kendilerini “şiddetle savunacaklarını” söyledi.

2020 yılında, bir Markup ve New York Times soruşturması, RealPage’in diğer şirketlerle birlikte, kiracılar üzerinde otomatik arka plan kontrolleri için hatalı bilgisayar algoritmaları kullandığını ortaya çıkardı. Sonuç olarak, kiracılar hiç suçlanmadıkları suçlarla ilişkilendirildi ve evlerden mahrum kaldı.

Fiyat belirleme mi – yoksa ev sahiplerine koçluk mu?

Federal savcılara göre, RealPage, ticari gelir yönetimi yazılımı pazarının %80’ini kontrol ediyor. ürünü YieldStar ve onun halefi AI Gelir Yönetimi olarak adlandırılıyor. YieldStar ile aynı kod tabanını paylaştığı, ancak daha hassas tahminler sunduğu belirtilen bu yeni sistem, sadece San Francisco ve San Diego’daki kira piyasasının %10’unu hedefliyor.

Bu sistem nasıl çalışıyor?:

Geçmişte, YieldStar ve AIRM’i kullanabilmek için ev sahipleri, kendi kiralama başvuruları, kira fiyatları, yapılan yeni kiralar, yenileme teklifleri ve tahmini doluluklar gibi özel verilerini RealPage’e gönderirlerdi. Son zamanlarda yapılan bir değişikliğe göre ev sahipleri, yalnızca kamuya açık bilgileri paylaşmayı seçebilirler. Ancak tüm katılımcı ev sahiplerinden gelen bu bilgiler daha sonra bir araya toplanır ve matematiksel tahminerler aracılığıyla fiyatlandırma önerileri oluşturmak için işlenir.

San Diego Belediyesi başkanı Sean Elo-Rivera, durumu şöyle özetliyor:

“En basit haliyle, bu platformun yaptığı şey, büyük şirketlerin bir araya gelerek fiyatları belirleme için düşündüğümüz o karanlık, dumanlı odayı sağlamaktır,” diyor. “Teknoloji, bir büyük şirketin diğerine bir kol mesafesi uzaklıkta olmasını sağlama yolu olarak kullanılıyor. Ancak bu bir yanılsama.”

Şirket belgelerinde de belirtildiği gibi, RealPage “kiracıların her olası fırsatı fiyatları artırmak için kullanmalarını sağlar, hatta en aşağı yönlü veya beklenmedik koşullarda bile” dedi. Belgelerde, kiracılara piyasa koşullarına yanıt olarak fiyatları dramatik bir şekilde düşürme veya fiyatları tutma içgüdüsüne karşı koymalarına yardımcı olduğu da ifade ediliyor.

Kiracılar üzerindeki etkisi

31 yaşındaki Donanma gazisi Alan Pickens ve eşi, “çünkü kiralar yükseliyor, karşılanamaz hale geliyor, bu yüzden yeni bir yer arıyoruz” dedi. Yakın zamanda taşındıkları San Diego’nun kuzeydoğusundaki apartman kompleksi, iki yatak odalı dairelerini 2,995 ila 3,215 dolar arasında fiyatlarla ilan etmiş durumda.

ABD Adalet Bakanlığı, San Diego’nun bu bölgesinde ev sahipleri ve RealPage arasında bilgi paylaşım anlaşmalarının kiracılara zarar verdi veya vermesinin muhtemel olduğunu belirtmekte. Ayrıca, RealPage’in, kalan miras sistemi YieldStar üzerinden, “konut fiyatları konusunda ev sahipleri arasında rekabeti azaltmak için yasadışı bir plan oluşturduğunu” iddia ediyor.

San Diego ilçesindeki ortalama kira 2020 yılının ikinci çeyreğinde 1,926 dolardı, bu üç yıl içinde %26’lık bir artışı yansıtıyor, San Diego Union-Tribune göre. Kiralar o zamandan beri daha da artarak Kasım 2024 itibarıyla San Diego şehrinde 2,336 dolara yükseldi – 2020’den bu yana %21 artışla, RentCafe ve Tribute’a göre.
Bu, ulusal ortalama kiradan %50 daha yüksek bir rakam.

Sekiz eyaletin başsavcıları, California dahil, Adalet Bakanlığı’nın Ortadoğu Kuzey Carolina’daki ABD Bölge Mahkemesi’nde açtığı rekabet karşıtı davaya katıldı.

California Adalet Bakanlığı, ev sahipleri arasında fiyat düzenleme planlarının sonuçta kiracıların cebinden çıktığını ve bu fiyat dengesi planlarının eyaletteki yüksek konut maliyetleri göz önüne alındığında özellikle zararlı olduğunu belirtiyor.

Kiracılar Kaliforniya’daki hanelerin ülkenin geri kalanından daha büyük bir payını oluşturmaktadır — burada %44, ülke genelinde %35. Kaliforniya, New York dışında herhangi bir eyaletten daha fazla kiracı oranına sahip, en son ABD Nüfus Sayımı verilerine göre.

San Diego, herhangi bir büyük şehirde kiracıların oranı bakımından ülkedeki dördüncü en yüksek orana sahip.

Son dönemdeki Kaliforniya yasama meclisi üyeleri arasında çok az kiracı bulunuyordu. 2019 itibarıyla, CalMatters yalnızca bir devlet yasa koyucusu bulabildi, ve o dönemdeki yasa koyucuların dörtte birinden fazlası ev sahibiydi.

Çalışmalar, düşük gelirli bireylerin artan kiralardan daha fazla etkilendiğini gösteriyor. Ulusal olarak, 2000 ile 2017 arasında, üniversite diploması olmayan Amerikalıların kiraya harcadıkları gelir yüzdesi %30’dan %42’ye çıktı. Üniversite mezunları için bu oran %26’dan %34’e yükseldi.

“Bana göre, bu durumda kazananlar yalnızca bu teknolojiyi kullanan veya üreten en zengin şirketlerdir,” diyor Elo-Rivera. “Bu durum, zenginlerin zenginleşirken geri kalanlarımızın ayakta kalmaya çalışmasının en açık örneklerinden biridir.”

Devlet RealPage’e yatırım yaptı

Özel sermaye devi Thoma Bravo, akla yaklaşık bir yıl önce California kamu emeklilik fonlarından, California Kamu Çalışanları Emeklilik Sistemi, California Devlet Öğretmenleri Emeklilik Sistemi, California Üniversitesi Mütevelli Heyeti ve Los Angeles polis ve itfaiye emeklilik fonlarından yüz milyonlarca dolarlık yatırımlara sahip iki fon aracılığıyla RealPage’i satın aldı.

“Emekli maaşı fonlarını etkileyen bu tür yatırımlara sahipler,” diyor Özel Sermaye Gözetim Projesi’nin kıdemli konut kampanya koordinatörü K Agbebiyi, bir rapor hazırlayan kâr amacı gütmeyen bir özel sermaye gözlemcisi. San Francisco’daki kurumsal ev sahiplerinin kira artışlarına etkisi hakkında bir rapor hazırladı.

RealPage, yazılımının ürettiği fiyat önerilerini ev sahiplerinin reddetme özgürlüğüne sahip olduğunu iddia ediyor. Ancak ABD Adalet Bakanlığı, bunu yapmanın birkaç adım gerektirdiğini ve bir RealPage fiyatlandırma danışmanıyla bir konuşma dahil olduğunu belirtiyor. Danışmanlar, “mülk yöneticilerinin duygusal davranışlardan kaçınmasını” sağlamaya çalışıyor, diyor bakanlığın davası.

Eğer bir mülk yöneticisi, algoritmanın önerdiği fiyatla aynı fikirde değilse ve kirayı artırmak yerine düşürmek isterse, bir fiyat danışmanı “bu anlaşmazlığı yöneticinin üstüne taşır,” savcılar davada iddia ediyor.

San Diego’da, ilk çocuklarını bekleyen Pickens’ler, bölgedeki yaşamlarını sürdürebilmek için spor salonu üyeliklerinden vazgeçmiş ve arabalarını küçültmüştür. Denver’a taşınmayı düşünmüşler.

“Tüm ekstralar neredeyse kaldırılmak zorunda” dedi Pickens. “San Diego’yu seviyoruz, ama burada yaşamak zorlaşıyor.”

“Eşim bir avukat ve ben Donanma’da on yıl görev yaptım, şimdi Qualcomm’da çalışıyorum,” dedi. “Neden mücadele ediyoruz? Neden mücadele ediyoruz?”

Bu makale, The Markup üzerinde yayınlandı ve Creative Commons Attribution-NonCommercial-NoDerivatives ile tekrar yayınlandı.